海外房产：一季度日本首都圈房价涨高9.6%

一、首都圈房产市场投资分析
1.强大经济实力支撑房产市场
    日本的首都圈一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，因此又称为一都三县。首都圈也实现了城市的多核心化发展，形成了“区域多中心城市复合体”，由东京中心部、多摩自立都市圈、神奈川自立都市圈、琦玉自立都市圈等多部分组成。其中，东京中心部则是集行政、金融、文化、政治、信息等职能为一体的首都圈超核心区。依靠东京强大的经济实力尤其是金融实力，首都圈有足够的资金来推动房地产行业发展，同时由于东京是国际性大都市，无论是个人还是企业都对在首都圈买房具有强大的需求。

2.房价涨幅最高可达9.6%，租金达6.83万日元
    日本首都圈公寓平均价格1月为2798万日元，2月为2926万日元，同比增长8.6%，3月为2923万日元，同比增长9.6%，一季度平均价格为2882万日元，整体出现持续上升趋势。独栋别墅平均价格1月为3363万日元，2月为3390万日元，同比增长2.4%，3月为3259万日元，同比增长0.9%，一季度平均价格为3337万日元，整体房价水平较高。在租金方面，首都圈的核心地区东京的平均租金为6.83万日元，较去年呈现持续上涨局面。
    对于这种房价、租金普遍上涨的情况，房天下海外房产日本置业专家Shuu Ichinan认为，投资公寓类房产非常划算，然而不建议投资者投资独栋别墅，理由主要有以下几点：一、投资独栋别墅成本非常高，不适宜普通投资者进行投资。二、独栋别墅在日本多用来自住。三、独栋别墅在日本比较难出租。四、独栋别墅在出租时需要自己承担整理费用，并且整理费用较高。

3.一季度房屋建造完成量同比增长26.7%
    首都圈房产市场1月完成房屋建设数量为1534户，2月完成数量为1585户，3月完成数量为1750户，一季度共完成房屋建造数量为4869户。而去年1月份完成房屋建造数量为1410户，2月完成数量为1109户，3月完成房屋建造数量为1322户，去年一季度共完成房屋建造数量为3841户，2015年第一季度同比增长26.7%。
    首都圈的房价水平和租金水平反映出较好的房产市场状态，同时，其第一季度的房价变化和房屋建造数量一定程度上反映出日本未来房产市场的良好发展趋势，这对于希望到日本投资的人员来说，无论是选择公寓还是独栋别墅，投资前景都非常好，租金回报也会保持在一个高位。

二、政策利好
1.赠与税免税期限延长
    今年年初，日本执政联盟自民党和公明党年初分别召开了税制调查会会议，基本敲定了2015年度的税制改革方案。关于长辈为子女或孙辈购房等提供资金援助时征收的赠与税，会议决定将赠与税的免税期限延长至2020年6月，并在从2016年10月起的1年时间里，将免税对象上限提高到3000万日元，以此促进家庭收入向年轻一代转移，活跃经济。一般来说，在二手房交易中，住宅经营者需要缴纳不动产取得税，而购买者需要缴纳注册许可税。自今年4月起，日本政府已将个人需缴纳的注册许可税率由原来的0.3%下调到0.1%，为期两年，如此说来，以1000万日元的房子为例，注册许可税下调之后，购房者可以节省2万日元。同时，日本国交省或于明年开始取消住宅经营者的不动产取得税。

2.日本央行宣布将推行“定性和定量货币宽松”
    日本央行(にっぽん ぎんこう)宣布将推行“定性和定量货币宽松”，采取的措施包括将日本公债购买量提高到每年50万亿日元、购买更长到期时间的债券而突破之前的三年限制、增加ETF和房地产投资基金购买、两年内把日债和上市交易基金持有量增加一倍、结束之前的资产购买计划。具体而言，日本央行宣布将购买到期期限最长为七年的公债，最长期限为40年期的公债也适合购债计划。将每年增购1万亿日元的ETF，每年增购300亿日元房地产信托。日央行称，只要实现2%通胀率目标的需要，央行将继续稳步实施量化货币宽松政策。