有城市楼市松绑了 昆明还能撑多久?

　　同一天内，南京和天津两个二线城市不约而同宣布楼市调整新政策，无疑为临近年末的楼市投入了一枚“深水炸弹”。

　　一时间，掀起一波关于未来楼市走向的言论争锋，令人浮想联翩。

　　楼市风向已变?楼市下半场，是买房还是卖房?同属二线城市的昆明，一路高涨的房价，还能撑多久?

　　“楼市松绑”意味着什么?

　　10月15日，南京市六合区传出松绑“限购令”的消息，只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市区居住证和学历证明，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明，不再需要提供近3年内累计2年的社保或个税证明。

　　同一天，天津市发改委发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可以在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。同时，还放松了天津的落户政策。

　　虽然，事后南京六合当地房产局多个部门表示，并不是“放松限购”，只是人才引进的鼓励机制。但仍然被质疑，此举有“打擦边球”的嫌疑。

　　天津的初衷也并非松绑楼市调控，但有业内人士表示，“一旦该文件通过，仍然可能在客观上刺激市场需求，有助于当地楼市。”

　　为何只是一次政策“微调”，会引发如此大的影响和争论?“楼市松绑”究竟意味着什么?

　　我国经济结构的特殊性，导致房地产行业投资额在经济结构中的占比，有着区别于它国的比重和意义。甚至在我国，有很多城市的地方财政收入，对于房地产行业的投资依赖度很高。

　　对财政收入过于依赖房地产投资额的城市而言，无论是直接放松限购的政策，还是人才引进，亦或是落户新政等都会间接影响到楼市发展。

　　这也是每一次城市楼市政策“微调”，都会牵一发而动全身，引发热议的主要根源所在。

　　具体来说，“楼市松绑”的意义有以下几个方面：

　　1、 信贷方面的放松，意味着房地产行业的资金流入渠道增加，大量热钱的流入，使得更多的资金投入楼市，进而改变市场的供需关系，导致房价上涨。

　　2、 限购政策的放松，则意味着放开了对于部分人的购房准入门槛限制，在释放刚性需求的同时，也会影响市场供求关系，导致房价上涨。

　　3、 人才引进，落户政策的放松，意味着在引入人才的同时，也会给予一些购房方面的政策优惠(如南京、天津等)，进而间接影响楼市。

　　以上的任何一种“楼市松绑”，都会让购房者焦虑。担心房价马上会涨，购房压力增大;担心开发商突然变卦，房价上涨过快，接盘风险增大。

　　据不完全统计，如果将户口、限价、限售、限购、公积金、土地贷款等措施都算上，那么全国至少有25个城市已经加入了调控松绑的阵营，涵盖了一二三线城市。

　　(部分城市“楼市松绑”政策一览 欢迎补充)

　　昆明财政房地产依赖度极大!已超50%

　　究竟是“抢人大战”，还是地方政府为“救市”而做出的举动，暂且还不能就此盖棺定论。

　　但类比之下，在此次风波中，同属二线城市，对于房地产投资依赖程度较高的昆明，无疑让本地刚需购房者和投资客暗暗捏把汗。

　　根据锐理数据最新发布的数据显示，2019年1-7月昆明市规模以上固定资产投资完成1924.90亿元，同比下降1.60%。其中，房地产投资额为991.29亿元，约占全昆明规模以上固定资产投资总额的51.50%。

　　(昆明房地产开发投资额年度走势 来源：锐理数据)

　　从历史数据来看，近几年昆明的房地产开发投资都在逐年增长，其占GDP的比重基本维持在35%上下，远远高出西南地区其他省会城市。昆明房地产开发投资占GDP比重明显高于国内绝大多数省会城市，地方财政明显过于依赖房地产业。

　　在这种背景下，昆明土地价格也在向上攀升，楼面价不断被刷新。与此同时，昆明房价也在一路高涨，据国家统计局数据显示，截止2019年8月，昆明新建商品房价格已连续38个月上涨。9月份，昆明房价成交均价为14402元/㎡，环比增长5.0%，甚至出现最高3万元/㎡的房价高峰。

　　对此，有部分购房者认为，昆明楼市存在泡沫，担心高位接盘，房价有下跌风险。

　　外地人买走昆明60%的房子，以后谁来接盘?

　　据锐理数据显示，2019年上半年住宅市场新增398.68㎡，成交426.79万㎡，住宅月均去化71万㎡，供销比为0.9。粗略按平均100㎡一套房计算，2019年上半年昆明楼市卖出42679套房。

　　2018年昆明卖出商品房81260套(数据包括昆明主城及呈贡的商品住宅、商业和办公)，同比下降14.3%;成交面积913.12万平方米，同比下降10.9%。看上去还不错的数据，竟然创下了近6年来的最低值!

　　每年这么多的房子，究竟是被谁买走了?

　　据数据显示，2015年昆明购房人群以本地为主，占比65%，云南省其他州市在昆买房的人群占比20%，省外购房客户仅占15%。

　　2016年，在昆明购房的本地人比例下降到50%，州市购房人群和省外购房人群占比均为25%。

　　到了2017年，昆明本地人购房比例跌至四成，云南省州市购房人群占比24%，省外客户占比达到了36%。

　　(2015年-2017年昆明房地产销售客户情况)

　　另有坊间传言，昆明2018年的数据60%的都是外省人买的，滇池旁边某别墅区据内部销售透露三分之一是外省人买的。

　　尤其近几年，昆明吸引了不少来自北上广深等一线城市的退休养老人群和来自东三省等寒冷地区的候鸟式度假置业人群。

　　昆明房价保持高位行走，不足为奇。

　　虽然，今年7月1日，昆明出台针对外省人的限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。在一定程度上限制了外地人在昆明买房，但效果有限，昆明房价仍在持续上涨。

　　另一方面，受限于云南人均收入水平较低，越来越高的房价也让很大一部分昆明的刚性需求并未真正激发出来，购买力得不到释放，在一定程度上抑制了昆明本地人的住房消费力。

　　此时，是该买房?还是卖房?

　　楼市永恒的哲学题。

　　对刚需，需要的是一个住的地方，什么时候买房，无关政策，无关市场。需要就是最好的时机。

　　对投资客，市场供求决定买房还是卖房。在“房住不炒”的楼市调控原则下，想要通过买房获取暴利，也是一个险中求胜的险招，需谨慎而行。

　　总结：

　　面对60%的房子被外地人买走的不争事实，一路高涨的昆明房价，还能撑多久?昆明突然停止公积金提取物业费业务，是否是酝酿大招?

责编：昆明楼盘网副主编祖文朝，欢迎大家加我个人微信15912118995，加入昆明楼盘网买房交流群，了解更多昆明楼盘资讯。