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叶檀:大周期已逝 高风险远未过去去年以来,深圳房价涨幅惊人。关于是否存在泡沫的争论颇多。
不妨从两个视角,来看待这一问题:
其一,从资产价格泡沫的生成规律来看,短期内价格过快上涨,是催生资产泡沫的重要条件。显而易见,深圳符合此条件。
其二,从消费品价格形成机制来看,价格不会长久脱离居民可支付能力范畴。比如,某些时段猪肉价格很高,但过不了多久就会回落,因为很多人吃不起肉了。同时,养猪户的生产热情高涨六个月后,生猪出栏量会大增。
因此,从居民支付能力来看,房价收入比是衡量房价合理与否的重要指标。易居房地产研究院长期跟踪研究全国、30省、35个大城市的房价收入比变化。从2015年数据来看,深圳数据再创历史新高!
2015年,全国35个大中城市房价收入比均值为10.2,与2014年相比下降0.4,也就是说居民房价支付能力有所提高。
但是,深圳、上海、北京、厦门、福州等5个城市遥遥领先。其中深圳高达27.7,相比2014年的21.7,大增6个点,再创历史最高水平!
而第二名的上海为20.8,明显低于深圳,而且相比2014年的19.7,仅略增了1.1个点。至于北京年为18.1,相比2014年,居然还下降了1个点,北京房价相对合理,不合理的是地价!
另外,福建和厦门,这两个城市房价收入比也相对偏高,其中包含有当地侨民在国外收入较多,其中部分人回国回家乡买房的因素。
房价收入比排名靠后的城市,比如长沙、呼和浩特、西安、银川、济南、长春、昆明、沈阳,房价铁定没泡沫,处于偏低位置。市场的关键问题不是价格,而是库存偏高。注意:库存偏高不等于房价泡沫!
也许,有很多人不认可房价收入比这个标准,因为中国统计数据不透明,统计方式不够精准。房价收入比排名靠前的城市,并不一定房价泡沫就大。热点城市的购房需求中,包括较多的投资投机需求,而这些资金中的相当部分来自于外地,这些资金并没在当地居民收入数据中被体现。
确实有此因素存在。但我们认为,如果统计口径统一,则从一个城市的历年房价收入比数据变化中,可以判断当前水平,与历史合理水平,或者称之均衡水平相比,处于什么样的位置,是偏高?还是偏低?还是合理?
为此,我们创造了另外一个指标:房价收入比偏离度。
易居房地产研究院的最新报告数据显示:2015年35城房价偏离度的中位数是12%,相比2014年的18%,下降了6个百分点,也即向历史合理水平靠拢,当前仍然略偏高。
从城市来看,2015年深圳房价收入比偏离度为111%,也即严重偏离历史合理水平,同时相比2014年,偏离度大增27个百分点!不论是绝对值,还是比较值,深圳房价收入比的偏离度,都是全国最大的,房价泡沫相当明显!如果你不能认清这一事实,也就无法理解未来一两年深圳房价的下跌。
2015年房价收入比偏离度排名第二的厦门,高达70%,其实近几年厦门的房价,有点“妖气”,很难说是个泡沫,但一定属于“不正常”!好在,2015年偏离度比2014年缓和了2个百分点。
北京情况属于中性。上海偏离度比北京小,但2015年大增了21个百分点。石家庄有些奇葩,作为二线省会城市,房价不算太强,但收入比偏离度居然与北京一样高,且2015年增长19个百分点。
至于沈阳、银川、长沙等弱二线省会城市,房价不是偏高了,而是偏低了!等这些弱二线城市的库存去化到合理水平,则房价必定有“补涨”需求。这其中包含了老杨近期所谓的“房地产板块轮动学说”的因素。
责任编辑: linquanxiu
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