楼市“越调越涨”现象会在版纳重演吗

当前，房地产市场宏观调控进入到深水区，中央要求坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，各地调控政策正在密集出台。6月6日，云南景洪市政府印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从调整新建商品住宅限售政策、完善差别化的住房信贷政策和进一步加强预售许可环节的管理等8个方面规范房地产市场管理，坚决遏制投机性购房。

从这些政策上来看，限购和限售仍然是房地产调控的不二法门。比如，《意见》明确在景洪市中心城区规划区内(含景洪工业园区、西双版纳旅游度假区)购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起，满两年方可上市交易。这与昆明3月1日出台的十条楼市调控政策如出一辙，但是，种种迹象表明，“昆十条”政策出台满100天，主城二环路以内，呈贡以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内的房价不降反涨。其中，呈贡的热门楼盘更是3个月内上涨了2000元/平方米。

纵观近年来中国楼市调控轨迹，会发现一个现象：房地产市场调控往往是“越调越涨”。很多炒房者甚至下结论：只要调控政策出台，就是买房的最佳时机。

以西双版纳的实际情况来看，近年来，独特的区域气候资源优势吸引了大批外地客到西双版纳购房置业，景洪房地产业快速发展。随着其他地区限购政策的出台，景洪市商品房出现供需紧张，房价迅速上涨。据《21世纪经济报道》披露，海南实行全区域限购，直接导致一部分客户外溢到西双版纳购房置业。景洪当地居民称，现在景洪市“像样一点的地方，房价都在八九千，而去年同期则只有三四千”。根据售楼处工作人员介绍，超过八成是外来客户。“北京的客户最多，其次是东北的”。统计数据表明，去年7月，景洪的新房价格只有7134元/平方米，二手房价格为5208元/平方米;而到了今年5月，景洪的新房价格则涨至9381元/平方米，二手房价格则涨至9869元/平方米。

绝大多数的调控政策都是为了防止楼市过热，而不是为了降房价。无论是限购限售，还是限贷，其目的都是为了减少购房者的需求。但是房地产并没有像经济学教科书解释的那样“需求减少-价格下跌”。这是因为，房地产是不动产，本身流动性差，只要房地产不大幅度降价，开发商没有理由因为限购就抛售房产。反之，限购政策带来的是房地产市场上涨的强烈预期，只会加重人们在房地产市场的投机情绪，所以房价越调越高。

凡是被限制购买的，都有投机的价值，这一点人人都很清楚，所以越是限购，越能激发购买欲望。这种短期对需求端的抑制其实并不能从根本上解决目前的房价问题，从某种意义上说，限购限售更像是堰塞湖现象，抑制需求就相当于堵塞江水流动，形成堰塞湖;但需求之水是源源不断的，一旦达到蓄水极限，政策解绑，报复性的反弹就很有可能发生。

按照供给侧结构性改革的理论，楼市调控不能只从需求侧进行抑制，还应当从提高供给质量出发，扩大市场有效供给，加速中小套型房子的供应，更好满足广大人民群众的需要。所以，景洪的楼市调控真正要落到实处，必须落实供地计划，加大普通商品住宅用地供应，适时推出限价商品房，以满足中低收入家庭自住型购房多元化需求。只有从供应端打开房价堰塞湖的缺口，才能还房地产市场一个稳定的预期。 许建龙