昆明楼市丨二手房成交量超过新房 存量房时代来了！

国家统计局近日发布的2023年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示：70城二手房价格环比全部都下跌，仅一线城市二手房价环比降幅收窄。

其中，昆明新房销售价格指数在11月回弹后重新回落，环比下降0.5%;而二手房价格指数环比下降0.8%，已连降5个月。

70城二手房市场价格全部下跌 环比下降0.79%

此次统计数据有一个最明显的特点：全国70个城市的二手房价格自2014年10月以来首次全部环比下跌，无一环比上涨和持平城市，这是自2018年以来首现全员环比下跌局面。从涨跌幅来看，12月70城二手住宅价格环比下降0.79%，跌幅与上月持平。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，当前，二手房市场价格下行压力大于新房，市场情绪在底部徘徊，依然是房价上涨动力不足的重要影响因素，供求关系改善或为重要突破点。 从城市层面来看，70个大中城市二手住宅价格单月同环比及1—12月平均价格同比近乎全员“飘绿”。其中，成都二手房价格韧性相对突出，单月同比维持正增长且全年月均价格同比涨近6%。北京、长沙等地虽然单月价格下行显著，但在上半年走势强劲的拉动下，全年月均价格同比呈现上涨态势。

不过，进入2024年，各地政策工具箱持续施力，优化调整公积金政策、实行购房补贴、放松限购等利好举措频出，加之中央层面继续为房地产市场注入积极因素，两部门建立城市房地产融资协调机制，有助于缓解房企投资信心弱的局面。

预计随着利好政策持续输出与发酵，市场信心将逐步恢复，价格预期有望改善，预计2024首月新房、二手房价格或将延续下跌态势，但跌幅大概率有所收窄。

昆明住宅交易二手房比重逐渐增长

昆明二手房市场的交易情况如何呢?

昆明市房地产开发与经纪协会发布的数据显示，2023年，昆明新房和二手房的成交总量相较于2022年，实现了11.5%的增长，2022年成交70057套，2023年增长至78098套。其中2023年二手房成交约47323套，新房成交约30775套，新房套数占全年成交比例约为39.4%。

这一数据鲜明地反映出，昆明楼市正在经历一个筑底回升的过程，也显示出住房市场依然具有稳定的需求和巨大的发展潜力。同时，住宅交易二手房比重在逐渐增长，未来新房和二手房市场将共同发挥各自优势，满足市民的住房需求。 从二手房的成交面积段和成交价格(约为新房的70%)，反映出：昆明二手房购房者的主力群体大部分是刚需购房者;70平方米以下的小面积住宅占比较高，也显示出住房困难人群的需求特征，对房价敏感，倾向于选择性价比较高的二手房。同时，也有一部分购房者对于大户型的二手房有需求。 昆明二手房购买人群总体上年龄结构呈现年轻化的趋势，25岁以下占比和增长较大，主要是家庭内部转让因素。 值得关注的是，2023年，昆明主城五区新房、二手房购房人群以州市客户为主，购买主城五区新房的客户达46%，购买主城五区二手房的客户达42%。

据研判，未来，昆明的二手房业主才是新房市场的真正购买者，而刚需群体更多会选择保障性住房和二手房。